BOLIG: LØNNSOMT Å EIE – FREMFOR Å LEIE

Renten er fortsatt meget lav. Mange ser nå muligheten til å få oppfylt drømmen om å kjøpe egen bolig – og andre kjøper en større bolig enn de hadde fra før. En god bolig er svært viktig i dette kalde landet vårt – og står høyt oppe på prioritetslisten til Kari og Ola Nordmann. 

Lønnsomt å eie
Bolig er og har vært den viktigste sparegrisen for Kari og Ola Nordmann. Det er ikke rart, fordi det har vært svært lønnsomt å spare i bolig fremfor i andre spareformer. 

Normalt har det også vært lønnsom å eie bolig fremfor å leie. Det er kun i de få årene da boligprisene falt, at det var lønnsomt å leie. Det kan også være lønnsomt å leie i de delene av landet der boligprisene er svært lave eller fallende. Det er særlig i de delene av Distrikts-Norge der fraflytningen er stor.

 

Rekordlav rente
For mange er det lettere å få oppfylt boligrømmen nå når vi har lav rente i Norge. Når du setter opp regnestykket kan du se at du kan betjene et høyere boliglån nå, enn du kunne for noen år siden. 
            Men det er viktig å komme med en advarende pekefinger. Nettopp når renten er lav kan mange fristes til å låne opp mer enn de bør. Derfor bør du ikke ha noe sværlig mer i total gjeld enn ca 2,5 – 3 ganger brutto inntekten til familien. Har du god råd, kan du nok strekke denne regelen noe, men legg inn en forutsetning om en viss renteøkning på sikt. Renten er allerede satt opp noe. Du skal ha boliglånet i mange år fremover. 
           

Flytende rente
Normalt vil det lønne seg å ha flytende rente på boliglånet. Den flytende renten er for tiden lavere enn en bundet renten. 
            Men dersom din privatøkonomi ikke tåler en renteoppgang, kan du vurdere å binde renten på halve lånet – eventuelt hele lånet. Da må du likevel regne med at du vil måtte betale noe mer i lånets løpetid enn om du har flytende rente. 
 

Pressområdene
Særlig i pressområdene i og rundt de store byene har det svært lønnsomt å eie bolig. Det er fire hovedgrunner til det:

1. Det er netto innflyting til de store byene og pressområdene i Norge. Etterspørselen etter boliger er større enn tilbudet. Derfor har boligprisene steget i disse områdene.

2. Når du kjøper en bolig og tar opp et boliglån utnytter du rentefradraget i selvangivelsen som er 28 % av renteutgiftene. Du får altså dekket 28 % av renteutgiftene dine i form av tilsvarende lavere skatt.
Det finnes ikke noe tilsvarende leiefradrag når du leier bolig.

3. Du kan selge boligen uten å betale skatt av gevinsten (hvis boligen har steget i verdi) så sant du har bodd i boligen i minst tolv av de siste 24 månedene. 
            Bor du i et område der boligprisene har økt de siste årene, får du altså en skattefri gevinst når du selger boligen. 
 

Null formue
4. Eier du en bolig kan du spare formuesskatt. Den ligningsmessige formuen i boligen blir beregnet etter en såkalt ligningstakst som normalt er 25 – 30 % av den faktiske verdien av boligen. Derfor er det lett å få null i ligningsmessig formue. 
            Har du for eksempel en bolig til en verdi av en million kroner, et lån på 500 000 kroner på boligen og ligningsverdien er 300 000 kroner, får du ligningsmessig en negativ formue på (300 000 – 500 000 kroner) = – 200 000 kroner. Slik får du null i formuesskatt. 

Skattefrie inntekter
For å gjøre det enda lettere å betjene et boliglån bør du vurdere å leie ut deler av boligen – i hvert fall i starten. Leier du ut en hybel eller en leilighet i boligen du selv bor i, vil leieinntektene fra hybelen eller leiligheten normalt være skattefrie for deg. Det forutsetter imidlertid at leieverdien av det du leier ut er mindre enn halvparten av leieverdien for hele huset. Det går ikke på kvadrat metere som mange tror. 
            Får du for eksempel 4 000 kroner i måneden i leie for leiligheten du leier ut i boligen din, må det være mulig å leie ut den delen du bor i for mer enn 4 000 kroner måneden – for at leieinntektene skal være skattefrie. 
 

Utnytt BSU
Det er ekstra skatte-smart å planlegge boligkjøpet i god tid. Alle som er under 34 år bør spare i boligsparing for ungdom (BSU). Da kan du spare inntil 15 000 kroner i året og få 20 % i skattefradrag av det sparte beløpet. (Maksimalt 3 000 kroner i skattelette pr år). Totalt kan du spare inntil 100 000 kroner i BSU. 
            Men BSU er bare lønnsomt de årene du tjener egne penger og betaler skatt. De årene du ikke betaler skatt, bør du ikke spare i BSU, fordi det er skattefradraget som gjør BSU så gunstig. 
            Det er også viktig å spare i en bank som gir god rente. Det er noen få sparebanker i Nord-Norge som har spesialisert seg på å ha en ekstra høy BSU-rente. Du kan flytte BSU-kontoen til en annen bank uten å tape skattefradragene og uten at det koster gebyrer.

            Hvis du ikke har spart mer enn for eksempel 50 000 kroner på BSU-kontoen når du kjøper bolig, ikke tøm BSU-kontoen. Fortsett å spare – lån gjerne penger i banken til slik sparing – helt til du har 100 000 kroner på BSU-kontoen. Så tømmer du hele BSU-kontoen og nedbetaler på boliglånet. BSU sparing er altså så lønnsomt at det lønner seg  å låne i banken til slik sparing. 

 
Prut på leien
Normalt vil det altså lønne seg å eie sin egen bolig fremfor å leie. 
            I korte perioder når boligprisene har falt har det imidlertid lønt seg å leie bolig, og i områder av landet der det er stor fraflytning kan det lønne seg å leie fremfor å eie.
NB! Et godt råd til dem som likevel ønsker å leie, er at det nå er mulig å prute på leieprisen. Siden vi har en så ekstremt lav rente for tiden, er det flere som velger å kjøpe sin egen bolig. Dermed forsvinner de ut av leiekøen. Når det blir færre i leiekøen blir det vanskeligere å leie ut, og det blir et press nedover på leieprisen. Derfor bør alle som leier bolig prute på den leieprisen de har nå. Undersøk gjerne i leiemarkedet der du bor – trolig har leieprisen falt den siste tiden.

Har du spørsmål om denne tjenesten,
ring oss på 67 55 19 96, eller send en
mail: carsten@carstenfive.no

Ansvarlig utgiver: Godt Næringsliv AS
Ansvarlig redaktør: Carsten O. Five